办公电话：0791-83839887 值班电话：18070139119
物业服务不到位，让很多业主头疼。低质量的服务不仅会降低小区的居住品质，还可能导致小区原有资产的贬值，致使小区品质名声的社会性降低。但是，更换物业一事，令很多业主感到无能为力、束手无策。对此，本期文章根据《中华人民共和国民法典》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《江西省住房和城乡建设厅关于印发<江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）>的通知》、《江西省物业管理条例》等相关法律法规规定，针对“更换物业”实操措施，做出如下分析总结：
如何成立业委会，更换物业？
★大前提：组织开展首次业主大会
提出书面申请
1、成立条件：一个物业管理区域内，房屋出售并交付的建筑物总面积达到百分之五十以上。
2、申请方案一：建设单位应当在满足条件后三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告，并提供相关资料。
3、申请方案二：建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区，十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。
建立筹备组
1、街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位书面报告或者业主书面申请后的六十日内，组织、协调成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
2、筹备组由业主代表、建设单位代表、物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十一人单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。
3、街道办事处（乡镇人民政府）应当将初步确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业服务区域内显著位置公示七日以上。
4、筹备组成员名单公示无异议或者异议已经协调解决的，筹备组应当发布筹备组成立公告。筹备组自公告发布之日起成立。
筹备召开首次业主大会
1、筹备组应当自公告成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议；
（1）确认并公示业主身份、人数和业主专有部分面积，统计业主投票权数；
（2）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；
（3）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（4）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（5）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；
（6）拟定业主委员会选举办法；
（7）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
2、首次业主大会应当选举产生业主委员会。
3、首次业主大会筹备组工作结束后，筹备组应当在业主委员会备案之日起十日内，将筹备经费的使用情况在物业服务区域显著位置公示，并向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散；
选举业主委员会
1、业主委员会由业主大会选举产生，五人至十一人单数组成，每届任期不超过五年；
2、选举业主委员会应当由业主共同决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；
3、业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持以下材料，按规定向街道办事处（乡镇人民政府）等有关单位备案。
4、业主委员会收到备案通知书后，业主委员会持业主大会、业主委员会备案通知书向公安机关或者公安机关许可的印章刻制单位依法申请刻制相关印章。
解聘物业
1、业主大会共同决定事项：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
2、业主委员会应当履行的的职责：拟定物业服务企业选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会确定。
✎真实事件1：井冈山某小区业委会提出解聘物业公司后，有业主对业委会是否合规提出质疑。经相关管理局部门核实后确定后，因该业委会未及时办理备案、参与投票人数未达到总户数一半以上等方面原因，作出了“不批准业主委员会成立”的决定。
✎真实事件2：瑞金某小区业主委员会在没有对物业合同进行公示、召开业主大会投票表决的情况下，擅自与现有物业企业签订了物业服务合同。经过瑞金市住房保障安置服务中心进程调查后，组织业委会和物业企业召开会议，现场宣布新签订的《物业服务合同》无效，并待业主大会做出决定后，重新选聘物业服务企业。
☑1、行使任意解除权：业主共同决定解聘物业的，应当履行通知义务；造成损失的，还应当赔偿损失。
法律依据：《民法典》第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
☑2、行使约定解除权：发生约定的解除事宜时，业主有权行使解除权。
法律依据：《民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
◆例如：实践中，常见的以“业主满意度”作为衡量物业公司物业服务质量的条件，《物业服务合同》中约定：“业主满意度低于60%，可以解除合同。”即当该条件成就时，业主有权解除行使约定解除权。
●法律依据：《民法典》第九百五十条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
●法律依据：《江西省物业管理条例》第八十条 物业服务合同终止后，物业服务企业拒不退出的，由市、县（区）人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
●法律依据：《南昌市物业管理条例》第四十九条 业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当与业主委员会做好交接工作，不得以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒不交接;新物业服务企业按合同约定的时间进入物业管理区域服务。
根据住建部统计，全国各地小区业委会成立率约为30%，上海是全国业委会成立率最高的城市，可以达到80%，深圳住宅区业委会成立率34%，甚至北京、广州、深圳、杭州等大城市，也只有30%左右。
广大业主们都知道，若要解聘现有小区物业，前提是成立业主委员会；可想要成立业主委员会，堪比“蜀道之难，难于上青天”。业委会长期无法成立，物业更换只能一拖再拖，即便再想更换，也不知如何是解。那么，在无法成立业主委员会的情况下，难道就无法解聘物业了吗？根据相关法律法规规定，还能由小区业主提议召开临时业主大会，居民委员会代行业主委员会职责。
●法律依据：《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条 有下列情况之一，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提出的。
●法律依据：《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
✎真实案例：广东佛山某小区，在1-3名业主的号召下，利用官方电子投票系统征集20%业主投票同意，向居民委员会提议召开临时业主大会以更换物业。最终，在居委会的组织下完成了更换物业的全部程序。
