《民法典》第八百零七条规定，承包人在发包人逾期支付建设工程价款时，对该工程折价或者拍卖的价款依法享有优先受偿权。该条规定，即我们常说的建设工程优先受偿权，是国家为了为保护建筑业健康发展，特别是维护农民工等各方当事人的合法权益，更好地服务和保障社会经济健康发展而制定。因建设工程优先受偿权系法定优先权，其法定性主要体现在建设工程价款优先受偿权优先于抵押权、质权及其他债权，所以无需当事人之间事先约定，亦不需登记公示。

     不过建设工程优先受偿权的行使具有其时效性，根据新《建设工程司法解释一》第四十一条之规定，承包人行使优先受偿权的期限为18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

     而除了建设工程优先受偿权外，法定优先权还包括破产债权清偿顺序中的别除权，即对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。且基于破产程序的特殊性，除了别除权外，破产费用债权、共益债权、职工债权、税收债权相较于普通债权亦具有优先受偿的地位。

     那么，作为发包方的房地产公司破产后，建设工程优先受偿权是否依然能够“优先”还是仅仅只在普通债权中享有优先权呢？

     根据《企业破产法》第43条及第113条的规定可以得出，破产分配程序中各权利的清偿顺序为：破产费用债权≧共益债权>职工债权（工资）>税款债权（不包含税收滞纳金）>普通债权（包括税收滞纳金）。但如果在破产程序开始前就债务人特定财产设定了担保的债权人，在破产程序开始后可不依破产分配程序优先就该特定财产优先受偿的权利，即有抵押或质押的债权人可先就抵押物、质押物折价或拍卖后的财产优先受偿，这就是上文所说的“别除权”。不过，相较于别除权而言，承包人享有的建设工程价款优先受偿权具有更高阶位值得法律保护的利益——即进城务工的农民工的生存价值，因此根据新《建设工程司法解释一》第三十六条规定：承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

     但建设工程优先受偿权的优先级并非凌驾于破产程序金字塔的最高层，因为相较于承包人来说，购买开发商房屋的消费者更处于弱势地位，因此《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释[2002]16号，已失效）以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第125条的规定，消费者交付购房商品的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

     1、购房人系消费者；

     2、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面购房合同；

     3、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

     4、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

     综上所述，在破产清偿程序中，各权利的清偿顺序应为：符合条件的购房者享有第一优先权，其次是建设工程价款优先受偿权，再次位是享有别除权的债权人，之后即是法定破产清偿顺序：破产费用债权≧共益债权>职工债权（工资）>税款（不包含税收滞纳金）>普通债权（包括税收滞纳金）。以上内容由江西心者律师事务所建设工程律师提供！