在司法实践中，破产管理人可以单方解除租赁合同是没有争议的。《破产法》赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利，只要合同同时满足“破产申请前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件，管理人即可单方解除合同。

《破产法》第18条规定 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同……

但是，在现有学术研究，破产管理人的解除权正面临学术界的激烈讨论。学术界主张破产管理人的合同解除权因为违反《民法典》第725条的“买卖不破租赁”制度以及第726条承租人的“优先购买权”制度而应受到限制。可在司法实践中，《破产法》第18条被孤立于《民法典》看待，法官仅依循文义赋予管理人无限的选择权，致使司法适用僵化。

《企业破产法》规定了管理人对于破产受理前成立的待履行合同“解除”或“继续履行”的选择权，实质上赋予了管理人对于待履行合同的单方解除权，但却未在各个类型合同中细化规则。以不动产租赁合同为例，在出租人破产的情况下，对于未到期的租赁合同一律赋予管理人解除权，势必导致承租人权益受损，除预付租金可作为不当得利返还以及可与不动产一并变现的装饰装修物价值补偿外，承租人对于遭受的损失只能根据《企业破产法》第53条进行债权申报，列为普通债权，按照普通债权的清偿率获得赔偿，而实践中的普通债权的清偿率是无法填补承租人损失的。所以在出租人破产的情况下，如若管理人选择解除租赁合同，承租人必然遭受一定的经济损失，尤其是在经营性租赁合同中，承租人往往已经投入巨额建造装修或者在此处经营数年，已投入成本的无法收回以及贸然搬离都会给承租人带来的难以预估的经济损失。此时，合同解除后合同承租人主要可以从以下几个方面实现权利救济：

✍一、破产程序中管理人解除合同后，合同相对人依据合同解除所产生的债权向管理人申报普通破产债权，在破产程序中与其他同顺位的普通债权人公平按比例受偿。

1、从破产债权的性质上看，破产债权解决的是债务人破产后债权人的债权无法获得完整清偿的问题，此时将因破产后产生的债权作为破产债权处理，对于所有债权人均可兼顾，提高了破产后清偿的公平性。

2、《破产法》并未对管理人解除合同所产生的债务的性质作出具体规定，《破产法》第四十二条规定的也只是因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务为共益债务，而对合同被解除的情况无具体的表述，以此，将合同解除产生的债权作为破产债权具有适用上的空间。

3、因债务人提前解除合同，导致合同相对人无法享有合同继续履行后所能带来的权益，相关权益应视为合同相对人的实际损失，应当作为破产债权处理。

✎案例：

1、【最高人民法院(2021)最高法民申1966号民事裁定书】

在中登投资公司处于破产程序情况下，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十三条“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”的规定，中登投资公司可依法就合同解除所产生的损害赔偿请求权向破产管理人申报债权并在破产程序中受偿。

2、【云南省高级人民法院(2016)云民终716号民事判决书】

对于三个月免承包金期其对应的租金75万元。《大理鸿元戴斯酒店承包经营合同》约定，刘开华享有三个月的免承包金期，从双方当事人的一致陈述来看，合同约定免承包金期的初衷，系因基于当事人对“刘开华开始承包，但因受限于装修的事实，而无法事实经营”的共识，鸿元公司承诺给予刘开华因装修而不能经营期间的补偿，尽管合同约定以承包期顺延的方式实现，但在刘开华实际足额交纳了第一年的承包金的情况下，其实际进行了装修，且装修期间并没有实际经营，因鸿元公司提前解除合同，导致刘开华无法享有若合同继续履行其确定享有的三个月的免承包金期，也即鸿元公司承诺的三个月的承包金因合同解除而无法实际兑现。原审综合考虑上述实际，将三个月的承包金视为刘开华的实际损失，并将对应期间的承包金75万元作为刘开华对鸿元公司享有的破产债权加以认定正确，本院予以维持。

✍二、作为共益债务处理。

1、因合同解除可能会产生财产返还义务和损害赔偿义务，基于财产返还义务产生的权利不属于《企业破产法》第五十三条规定的“对方当事人因合同解除所产生的损害赔偿请求权”，预收的租金在合同解除后相对于合同相对人而言构成不当得利，根据《企业破产法》第四十二条第（三）项和第四十三条之规定，因该不当得利所产生的返还债务为共益债务，由债务人财产随时清偿。

2、管理人解除合同是为了避免因继续履行合同而导致债务人财产的流失，解除合同的行为是为了后期所有债权人的债权都能最大可能得到清偿，因此，因合同解除而产生的债权应当具有一定的优先性。

✎案例：

1、【江苏省宿迁市中级人民法院 (2018)苏13民终5362号】

关于案涉合同解除后钱涧浪依法享有债权的确认问题。首先，案涉租赁合同为继续性合同，对承租人而言，合同解除后负有返还租赁物的义务；对出租人而言，合同解除后，多收的剩余租期租金即构成不当得利，根据权利义务对等原则，亦应予以返还。承租人不当得利的返还请求权有别于企业破产法第五十三条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待。

2、【山东省高级人民法院(2021)鲁民申10336号民事裁定书】

关于鞠怀江预付的租金1575万元应否认定为共益债务问题。《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项规定 人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：……（三）因债务人不当得利所产生的债务。根据双方签订的厂房车间租赁合同，鞠怀江以申请人欠其的2000万元工程款抵顶了租赁合同的租金，原判决认定应视为鞠怀江已经支付了该租赁合同项下租金2000万元，并无不当。进入破产程序后，该租赁合同解除，申请人占有剩余预付租金不再具有合法依据，原判决认定构成不当得利，应作为债务予以返还，亦无不当。因此，剩余租期租金符合上述共益债务的规定，原判决认定为共益债务优先受偿，认定事实、适用法律并无不当。

✍三、通过行使破产取回权方式要求债务人返还相关财产。

《企业破产法》第三十八条 人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。

《企业破产法》第三十九条 人民法院受理破产申请时，出卖人已将买卖标的物向作为买受人的债务人发运，债务人尚未收到且未付清全部价款的，出卖人可以取回在运途中的标的物。但是，管理人可以支付全部价款，请求出卖人交付标的物。

上述法律规定明确约定了在债务人破产情况下，权利人可以通过行使取回权的方式实现自己的权益。

✎案例：

1、【四川省高级人民法院(2020)川民终305号民事判决书】

《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定 破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”；第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。如前所述，案涉房地产真实的所有权人并非金鑫房地产公司，而系农行成都分行，农行成都分行有权自管理人处取回。农行成都分行关于确认蓉房权证成房监证字第××号房屋所有权和对应的国有土地使用权以及位于四川省成都市金牛区房屋所有权和对应的国有土地使用权，并就前述房地产行使取回权、办理过户和登记的请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。

2、【最高人民法院(2018)最高法民申848号民事裁定书】

《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定 人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。案涉机器设备属于天福公司所有，长期被威宁公司占有，威宁公司现进入破产清算程序，天福公司当然有权向威宁公司管理人主张取回该机器设备，原审判决并无不当。

✍四、主张与债务人进行抵销。

《企业破产法》第四十条 债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：

（一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的；

（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外；

（三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。

✎案例

【最高人民法院(2021)最高法民终362号民事判决书】

本案中，爱普公司受让两份债权后与天奇公司事后未达成履行方式、时间的具体约定，并不妨碍债权人爱普公司将自身获得的债权进行转让，启宏公司取得债权后，可以随时要求天奇公司履行债务。启宏公司享有的债权与天奇公司之间互负债务具有同质性，在没有特别约定的情况下，启宏公司可以随时通知天奇公司抵销。