突如其来的新型冠状肺炎，将所有人卷入了一场病毒阻击战中。随着疫情不断的扩散，各行业都被强行按下“暂停键”，其中房地产行业深受影响。

房企正在遭遇资金、债务和融资困难等问题。政策对房地产融资收紧以及债务大规模到期，都成了房企承压的因素。统计数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰。与此同时，疫情加剧行业分化，据人民法院公告网的消息，截至3月23日，已有98条房企宣布破产的公告。中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾表示，今年房企的债务压力峰值在7月份，达到1490亿。从统计数据来看，今年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是1.46万亿，从今年的月度分布来看，一直是逐月上升，债务压力的峰值在今年7月份。

在疫情影响下，房地产行业最主要的问题包括：建设工程项目施工延期以及因房屋买卖合同等房地产类合同的一方当事人无法按时履约导致的房屋买卖合同纠纷涉及的法律问题。

首先，我们需要明确新型冠状病毒疫情的法律性质属于不可抗力。根据我国《民法总则》、《合同法》的规定， 不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。同时住建部颁布的《建设工程施工合同示范文本》也将 地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争等在签订合同时不可预见、在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件认定为不可抗力。

理论上说 新型冠状病毒疫情这种异常的事件应当认定是无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力事件。

一、疫情导致不能按时施工的，承包人可否申请工期顺延？

（一）符合合同约定条件的，可顺延工期

建设工程施工合同关系属于民法调整范畴，遵从当事人意思自治原则。如发包人和承包人已明确约定工期顺延条件的，条件成就时，承包人可主张工期顺延。

例如，根据现行有效的《建设工程施工合同（示范文本）》（GF—2017—0201）通用条款第17.1条和第17.3.2条第（4）项之约定，本次新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力，因疫情影响承包人履行合同约定的义务，已经引起或将引起工期延误的，应当顺延工期。

（二）疫情对施工产生实质性影响的，可顺延工期

本次疫情属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……”之规定，在建设工程领域，承包人因不可抗力“不能履行合同”的情形包括工期延误，故因本次疫情对在建工程如期竣工产生实质性影响的，承包人可依法申请工期顺延，由此产生的工期延误责任，理应全部或部分免除。

即一般情况下，当符合合同约定条件或疫情对施工产生实质性影响时，承包人可主张工期顺延。但是，如果工期延误是承包人因自身原因导致，工期延误期间恰逢疫情防控期的，承包人应自行承担工期延误所造成的法律后果，无权要求工期顺延。

二、房屋买卖合同纠纷涉及的法律问题

疫情防控形势下，房屋买卖合同的履行可能出现以下障碍，造成合同一方当事人提起诉讼。

一是对于因疫情导致的买受人付款迟延，出卖人因无法依约及时获得房屋对价而诉请买受人承担违约责任，买受人以疫情属于不可抗力为由抗辩免于承担责任。疫情的发生可能对买受人的现场支付款项、支付房款的能力造成影响，进而导致按照付款进度应当支付的金额延期支付。

二是疫情对网签、贷款等流程产生阻碍，导致当事人无法依约完成房屋买卖交易的，一方当事人以对方不履行办理网签、贷款等手续的义务诉请承担违约责任，另一方以不可抗力抗辩免于承担责任。

三、总结

当前疫情防控工作处于关键期，大量的房地产类交易的终止，将影响合同各方的合法权益，并对行业的长期稳定发展及其上下游产业也会造成不利影响。因此，我们倡导房地产交易各方在疫情对合同的履行形成障碍时，积极协商合同的履行方式和履行进度，以降低疫情对各方带来的经济损失。